空き家の管理・処分プランを作成

窓口: 現地（空き家の所在地） ／ 対応開始日当日が目安

必要なもの: 登記事項証明書（登記簿謄本）、固定資産税納税通知書、建物の図面・建築確認済証（あれば）

受け取るもの: 建物の状態記録（写真・メモ）

まず空き家の現状を把握します。法務局で登記事項証明書を取得し、名義人・抵当権の有無を確認してください。現地では建物の外観・屋根・外壁・基礎の劣化状況、雨漏り、庭木の繁茂、ゴミの投棄なども確認します。固定資産税の通知書で評価額も確認しておきましょう。近隣住民への挨拶も忘れずに

窓口: 市区町村の空き家対策窓口・住宅課 ／ 対応開始日から7日以内が目安

必要なもの: 本人確認書類、登記事項証明書

受け取るもの: 利用可能な補助金制度の情報

多くの自治体で空き家に関する補助金・支援制度が設けられています。主な制度は、①解体費用の補助（上限50〜200万円程度）②リフォーム・改修費用の補助③空き家バンク登録物件への家財処分費補助④耐震改修の補助。申請期限や予算枠がある場合が多いため、方針決定前に確認しておくことをおすすめします。自治体の空き家相談窓口では専門家（弁護士・司法書士・不動産鑑定士等）の無料相談を実施していることもあります

窓口: 空き家の所在地・空き家管理サービス業者 ／ 対応開始日から7日以内が目安

方針が決まるまでの間も、所有者には管理責任があります。最低限の管理として、①月1回程度の通風・換気・通水（水道管の錆び防止）②庭木の剪定・草刈り③郵便物の回収④台風前後の点検⑤近隣からの苦情対応が必要です。遠方に住んでいる場合は空き家管理サービスの利用も検討してください。管理不全のまま放置すると行政指導の対象になります

根拠: 空家等対策の推進に関する特別措置法 第5条（空家等の所有者等の責務）

窓口: 保険会社・保険代理店 ／ 対応開始日から14日以内が目安

必要なもの: 現在の火災保険証券、建物の登記事項証明書

受け取るもの: 空き家対応の火災保険証券

空き家は通常の住宅用火災保険の対象外となる場合があります。居住していないことを保険会社に通知しないまま火災等が発生すると、保険金が支払われない可能性があります。空き家の状態を保険会社に正確に伝え、空き家向けの保険に切り替えてください。また、空き家の倒壊等で近隣に損害を与えた場合の賠償リスクに備え、施設賠償責任保険の加入も検討してください

窓口: 市区町村の税務課 ／ 対応開始日から14日以内が目安

必要なもの: 固定資産税納税通知書、本人確認書類

受け取るもの: 固定資産評価証明書

空き家の敷地には住宅用地特例が適用されており、固定資産税が最大1/6に軽減されています。ただし、管理不全空家等・特定空家等に指定され勧告を受けると特例が解除され、固定資産税が最大6倍に増加します。現在の税額と、特例解除後の税額を把握しておくことが重要です。解体して更地にした場合も特例が外れるため、解体前に売却先が決まっているか確認してください

根拠: 地方税法 第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）

窓口: 不動産所在地を管轄する法務局 ／ 対応開始日から14日以内が目安

必要なもの: 登記申請書、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、相続人全員の住民票、遺産分割協議書（法定相続以外の場合）、相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議の場合）、固定資産評価証明書、登記識別情報通知（権利証）がある場合

受け取るもの: 登記識別情報通知（新名義人分）

2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象です。施行前の相続も対象で、令和9年3月31日までに登記が必要です。遺産分割協議がまとまらない場合は「相続人申告登記」で暫定的に義務を履行できます。戸籍収集は時間がかかるため早めに着手してください

根拠: 不動産登記法 第76条の2第1項（相続等による所有権の移転の登記の申請）

窓口: 不動産会社・自治体の空き家相談窓口 ／ 対応開始日から30日以内が目安

必要なもの: 登記事項証明書、固定資産税納税通知書、建物の状態記録（写真・メモ）

空き家の方針を決めるには、不動産会社への査定依頼と自治体の空き家相談窓口の活用が有効です。判断のポイントは、①建物の状態（リフォームで使えるか解体が必要か）②立地（需要があるか）③固定資産税等の維持費④思い出や将来の利用計画。方針が決まらないまま放置すると、管理不全空家や特定空家に指定されるリスクがあります

窓口: 不動産会社（複数社に依頼推奨） ／ 対応開始日から45日以内が目安

必要なもの: 登記事項証明書（登記簿謄本）、固定資産税納税通知書、建物の図面・パンフレット（あれば）

受け取るもの: 査定書（不動産会社ごとに査定額が異なる）

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額とその根拠を比較してください。空き家の場合、建物の状態・立地・接道状況によって査定額が大きく変わります。再建築不可物件（接道義務を満たさない敷地）は大幅に査定額が下がります。「古家付き土地」として売り出すか、解体して更地で売るかも不動産会社に相談しましょう

窓口: 市区町村の空き家対策窓口 ／ 対応開始日から45日以内が目安

必要なもの: 登記事項証明書、固定資産税納税通知書、建物の写真、本人確認書類

受け取るもの: 空き家バンク登録完了通知

空き家バンクは自治体が運営する空き家の情報提供制度です。約7割の自治体が設置しており、全国版空き家・空き地バンク（国土交通省支援）で横断検索もできます。不動産会社への売却依頼と並行して登録することで、売却・賃貸の機会が広がります。移住希望者とのマッチングに強みがあります

窓口: 不動産会社 ／ 対応開始日から90日以内が目安

必要なもの: 登記識別情報通知（権利証）、実印、印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）、固定資産評価証明書、本人確認書類、建築確認済証・検査済証（あれば）

受け取るもの: 売買代金

空き家の売却は通常の不動産売却と基本的に同じ流れです。①不動産会社と媒介契約②売却活動（広告・内覧）③売買契約・手付金受領④決済・引渡し。空き家は売却期間が長引く傾向があります。「空き家バンク」への登録も並行して検討してください。売却後は、残置物の撤去・ライフラインの停止も必要です

根拠: 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）、第35条（重要事項の説明等）

窓口: リフォーム業者・工務店 ／ 対応開始日から60日以内が目安

必要なもの: 建物の図面（あれば）、建築確認済証・検査済証（あれば）

受け取るもの: リフォーム完了後の建物

賃貸に出す場合、入居者の安全と快適性のために最低限のリフォームが必要です。特に水回り（キッチン・浴室・トイレ）、電気設備、給排水管の状態を確認してください。自治体によっては空き家のリフォーム・改修に補助金が出る場合があります。費用対効果を考え、不動産会社に「いくらの家賃が見込めるか」を確認してからリフォーム内容を決めましょう

窓口: 不動産管理会社 ／ 対応開始日から120日以内が目安

必要なもの: 登記事項証明書、本人確認書類、建物の図面

受け取るもの: 賃貸借契約書

不動産管理会社に委託すると、入居者の募集・審査・契約・トラブル対応まで代行してもらえます。空き家を賃貸に出す場合、自治体の「空き家バンク」も活用できます。定期借家契約にすれば契約期間の満了で確実に返してもらえるため、将来の売却や自己使用の可能性がある場合に適しています

根拠: 借地借家法 第26条〜第28条

窓口: 解体業者（複数社に見積もり依頼推奨） ／ 対応開始日から60日以内が目安

必要なもの: 建物の登記事項証明書、建物の図面（あれば）

受け取るもの: 解体工事の見積書・契約書

解体費用は構造・規模・立地（重機が入れるか）・アスベストの有無で大きく変わります。複数の業者から見積もりを取ってください。自治体によっては解体費用の補助金制度（上限50〜200万円程度）があるため、事前に確認しましょう。解体前に残置物（家具・家電・生活用品）の撤去が必要です。残置物の処分を解体業者に依頼すると割高になるため、事前に自分で処分するか一般廃棄物の業者に依頼するのがおすすめです

窓口: 都道府県知事（または政令市長等） ／ 対応開始日から75日以内が目安

必要なもの: 届出書（分別解体等の計画等）、建物の図面・配置図、工程表

床面積80㎡以上の建物を解体する場合、工事着手の7日前までに都道府県知事等へ届出が必要です。届出は通常、解体業者が代行します。届出を怠ると20万円以下の罰金が科されます。また、アスベスト（石綿）を含む建物の解体は大気汚染防止法に基づく届出も必要です（工事着手の14日前まで）

根拠: 建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（建設リサイクル法）第10条

窓口: リフォーム業者・工務店 ／ 対応開始日から60日以内が目安

必要なもの: 建物の図面（あれば）、建築確認済証・検査済証（あれば）

受け取るもの: リフォーム完了後の建物

自分や家族が住む・活用する場合でも、長期間空き家だった建物は各部の劣化が進んでいる可能性があります。特に①耐震性（昭和56年以前の旧耐震基準の建物は耐震改修を推奨）②給排水管③電気配線④シロアリ被害の確認が重要です。自治体によっては耐震改修やリフォームに補助金が出る場合があります

窓口: 空き家の所在地 ／ 対応開始日から90日以内が目安

受け取るもの: 建物滅失証明書（解体業者が発行）

解体工事前に、近隣への挨拶と工事予定の説明を行ってください。解体業者から「建物滅失証明書」を受け取ります。これは建物滅失登記に必要な書類です。解体後の整地方法（砂利敷き・コンクリート舗装等）も事前に決めておきましょう。水道・ガス・電気の停止手続きは解体前に完了させてください

窓口: 建物所在地を管轄する法務局 ／ 対応開始日から100日以内が目安

必要なもの: 建物滅失登記申請書、建物滅失証明書（解体業者発行）、解体業者の印鑑証明書、解体業者の会社登記事項証明書（法人の場合）、建物の登記事項証明書

受け取るもの: 登記完了証

建物を解体したら1ヶ月以内に建物滅失登記を申請しなければなりません。申請を怠ると10万円以下の過料の対象です（不動産登記法第164条）。滅失登記を行わないと、存在しない建物に固定資産税が課税され続ける可能性もあります。手続きは自分でもできますが、土地家屋調査士に依頼することも可能です

根拠: 不動産登記法 第57条（建物の滅失の登記の申請）

窓口: 不動産会社・自治体 ／ 対応開始日から120日以内が目安

必要なもの: 登記事項証明書（土地）、固定資産税納税通知書

解体後の更地は住宅用地特例が外れるため固定資産税が増加します。早めに活用・処分の方針を決めてください。選択肢は、①土地の売却②駐車場・資材置き場として貸出③新たな建物の建築④相続土地国庫帰属制度の利用（相続で取得した土地を国に返す制度）。相続土地国庫帰属制度は審査手数料14,000円＋負担金（原則20万円）が必要です

窓口: 住所地を管轄する税務署 または e-Tax ／ 対応開始日から300日以内が目安

必要なもの: 確定申告書（第三表：分離課税用）、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、登記事項証明書、被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書（耐震改修の場合）

受け取るもの: 所得税の納付（または還付）

売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。相続した空き家の場合、被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除（措法35条3項）が適用できる可能性があります。主な要件は、①昭和56年5月31日以前に建築②相続開始直前に被相続人が一人で居住③相続から売却まで空き家④売却代金1億円以下⑤相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却。2024年以降は売却時点での耐震改修または取壊しでも可

根拠: 租税特別措置法 第35条第3項（被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除）