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住宅購入の手続き一覧（全16件）

住宅購入では、売買契約から引渡しまでにローン本審査・金銭消費貸借契約・登記の準備が進み、引渡し後に住民票の異動（14日以内）や不動産取得税の手続き（期限は都道府県により異なります）が続きます。住宅ローン控除の初年度は確定申告が必要です。契約から入居後まで16件を時系列で並べています。

期限の日数は「引渡し予定日」を起点とした代表的な数え方です。正確な起算日・期限は法令の定めや個別の事情によって異なります。土日祝・年末年始は窓口が閉まっている場合があります。上の質問に答えると、必要な手続きだけに絞り込んだプランが具体的な日付つきで表示されます。

引渡し準備6件
  1. 住宅ローンの事前審査（仮審査）該当する場合

    窓口: 銀行・信用金庫・ネット銀行等の金融機関 ／ 引渡し予定日の約90日前までが目安

    必要なもの: 本人確認書類（運転免許証等）、源泉徴収票（直近2〜3年分）、健康保険証、物件資料（販売図面・価格表等）

    受け取るもの: 事前審査承認通知

    物件の購入申込みと同時期に行います。審査結果は通常3日〜1週間程度で出ます。複数の金融機関に申し込んで金利条件を比較することを推奨します。事前審査に通らないと売買契約に進めません

  2. 売買契約の締結・手付金の支払い

    窓口: 不動産会社の事務所 または 売主指定の場所 ／ 引渡し予定日の約60日前までが目安

    必要なもの: 本人確認書類、印鑑（実印）、手付金（物件価格の5〜10%が目安）、印紙代（売買価格に応じた収入印紙）、事前審査承認通知（ローン利用の場合）

    受け取るもの: 売買契約書

    契約前に宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。契約書の内容（ローン特約・手付解除の条件・瑕疵担保責任等）を必ず確認してください。手付金は物件価格の5〜10%が一般的です。ローン特約がある場合、本審査に落ちたときは手付金が返還されます

    根拠: 宅地建物取引業法 第35条（重要事項説明）・第37条（契約書面）

  3. 住宅ローンの本審査・契約（金銭消費貸借契約）該当する場合

    窓口: 金融機関の窓口 ／ 引渡し予定日の約45日前までが目安

    必要なもの: 売買契約書の写し、重要事項説明書の写し、本人確認書類、住民票、印鑑証明書、実印、源泉徴収票（直近2〜3年分）、課税証明書、物件の登記簿謄本、団体信用生命保険の申込書

    受け取るもの: 金銭消費貸借契約書（ローン契約書）

    売買契約後に金融機関の本審査を受けます。審査期間は通常1〜3週間です。本審査承認後に金銭消費貸借契約（ローンの正式契約）を締結します。団体信用生命保険（団信）の加入審査も同時に行われます

    根拠: 民法 第587条の2（書面でする消費貸借）

  4. 火災保険・地震保険の加入

    窓口: 保険会社・保険代理店・ネット保険 ／ 引渡し予定日の約14日前までが目安

    必要なもの: 売買契約書の写し、建物の登記簿謄本または建築確認済証、物件のパンフレット・図面

    受け取るもの: 火災保険証券・地震保険証券

    引渡し日までに加入手続きを完了させる必要があります。住宅ローンを利用する場合は火災保険の加入が融資条件になっていることがほとんどです。構造（木造/鉄筋）や所在地で保険料が大きく変わるため、複数社を比較しましょう

    根拠: 保険法 第2条（損害保険契約）

  5. 賃貸物件の解約手続き該当する場合

    窓口: 現在の賃貸物件の管理会社・大家 ／ 引渡し予定日の約30日前までが目安

    必要なもの: 賃貸借契約書（解約予告期間の確認）、解約届（管理会社所定の書式）

    受け取るもの: 解約受理通知・退去日の確定

    多くの賃貸契約では退去の1〜2ヶ月前までに解約通知が必要です。契約書で解約予告期間を確認し、引渡し日が確定したら早めに連絡してください。二重家賃を最小限にするためのスケジュール調整が重要です。敷金の返還条件も事前に確認しておきましょう

    根拠: 民法 第617条第1項（期間の定めのない賃貸借の解約申入れ）

  6. 現住居の売却手続き該当する場合

    窓口: 不動産会社 ／ 引渡し予定日の約90日前までが目安

    必要なもの: 登記識別情報通知（権利証）、固定資産税納税通知書、建物の図面・測量図、印鑑証明書、住民票、ローン残高証明書（住宅ローンが残っている場合）

    受け取るもの: 売却代金・譲渡所得の計算に必要な書類

    持ち家の売却は購入と並行して進める必要があります。「売り先行」（先に売却してから購入）と「買い先行」（先に購入してから売却）があり、資金計画に大きく影響します。住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。譲渡所得が出た場合は確定申告が必要ですが、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる場合があります

引渡し日3件
  1. 残金決済・引渡し

    窓口: 金融機関の窓口（ローン利用時）または 売主指定の場所 ／ 引渡し予定日当日が目安

    必要なもの: 本人確認書類、実印、印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）、住民票、残代金、固定資産税・管理費等の精算金、登記費用（司法書士への報酬＋登録免許税）、仲介手数料の残金

    受け取るもの: 鍵・物件の引渡し確認書

    売買代金の残金を支払い、鍵の引渡しを受けます。同日に所有権移転登記・抵当権設定登記を司法書士に委任するのが一般的です。固定資産税・管理費の日割り精算も行います。引渡し前に物件の最終確認（内覧）を必ず行ってください

  2. 所有権移転登記

    窓口: 物件所在地を管轄する法務局（司法書士が代理申請） ／ 引渡し予定日当日が目安

    必要なもの: 登記申請書、売買契約書、売主の印鑑証明書・登記識別情報、買主の住民票、固定資産評価証明書、登録免許税（固定資産税評価額の1.5%〜2%）、司法書士への委任状

    受け取るもの: 登記識別情報通知（権利証に相当）

    決済日に司法書士が法務局に申請します。登記完了まで通常1〜2週間かかります。登記識別情報通知は再発行されないため厳重に保管してください。新築の場合は「所有権保存登記」、中古の場合は「所有権移転登記」になります。登録免許税の軽減措置（住宅用家屋の特例）が適用される場合があります

    根拠: 不動産登記法 第16条・第18条

  3. 抵当権設定登記該当する場合

    窓口: 物件所在地を管轄する法務局（司法書士が代理申請） ／ 引渡し予定日当日が目安

    必要なもの: 抵当権設定契約書、金銭消費貸借契約書、印鑑証明書、登記識別情報通知、登録免許税（債権額の0.1%〜0.4%）、司法書士への委任状

    受け取るもの: 抵当権設定登記完了後の登記事項証明書

    住宅ローンを利用する場合に必要な登記です。所有権移転登記と同時に司法書士が申請します。登録免許税の軽減措置（住宅用家屋の特例で債権額の0.1%）が適用される場合があります。金融機関が物件を担保とするための手続きです

    根拠: 不動産登記法 第83条、民法 第369条（抵当権）

入居7件
  1. 住民票の異動（転入届）

    窓口: 新住所地の市区町村役場 ／ 法的期限: 引渡し予定日から14日以内

    必要なもの: 本人確認書類、転出証明書（別の市区町村から転入の場合）、マイナンバーカード（持っている場合）

    受け取るもの: 新しい住民票

    引渡し後（新居への入居後）14日以内に届出が必要です。正当な理由なく届出を怠ると5万円以下の過料の対象になります。住民票は各種住所変更手続きに必要なので2〜3通取得しておくことを推奨します。別の市区町村から転入する場合は、旧住所地で転出届を先に提出してください

    根拠: 住民基本台帳法 第22条

  2. 不動産取得税の申告

    窓口: 物件所在地の都道府県税事務所 ／ 法的期限: 引渡し予定日から60日以内

    必要なもの: 不動産取得税申告書、売買契約書の写し、登記事項証明書、住民票（新住所のもの）、建物の平面図（床面積確認のため）

    受け取るもの: 不動産取得税の納税通知書（軽減適用後）

    申告期限は都道府県によって異なります（例：東京都は30日以内）。不動産を取得したら速やかに都道府県税事務所に申告してください。住宅用の土地・建物には軽減措置があり、新築住宅の場合は1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が評価額から控除されます。中古住宅でも築年数・床面積の要件を満たせば軽減対象になります。申告しないと軽減措置が適用されない場合があるため、必ず期限内に申告してください

    根拠: 地方税法 第73条の2（不動産取得税の納税義務者等）・第73条の14（課税標準の特例）・第73条の24（住宅用土地の減額）

  3. 住宅ローン控除の確定申告（初年度）該当する場合

    窓口: 住所地を管轄する税務署 または e-Tax ／ 引渡し予定日から365日以内が目安

    必要なもの: 確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、住宅ローンの年末残高証明書、登記事項証明書、売買契約書の写し、源泉徴収票（申告書作成時に参照。提出は不要）

    受け取るもの: 所得税の還付（還付申告の場合は翌年1月から提出可能）

    住宅ローン控除は初年度のみ確定申告が必要です（2年目以降は年末調整で可能）。入居した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告します（還付申告は翌年1月から可能）。控除額はローン年末残高の0.7%（上限あり）で、最大13年間適用されます。新築・中古・認定住宅の種類により借入限度額が異なります

    根拠: 租税特別措置法 第41条（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）

  4. 住宅取得に関する給付金・補助金の申請

    窓口: 各制度の申請窓口（自治体・事務局等） ／ 引渡し予定日から60日以内が目安

    必要なもの: 給付金申請書、売買契約書の写し、住民票、登記事項証明書、課税証明書（収入要件の確認用）、住宅ローンの契約書の写し（該当する場合）

    受け取るもの: 給付金・補助金の支給決定通知書

    国や自治体の住宅取得支援制度は年度によって内容が変わります。「子育てエコホーム支援事業」「自治体独自の住宅取得補助金」など、購入時期や物件条件に応じた制度がないか必ず確認してください。申請期限が設けられている制度が多いため、引渡し後早めに調べて申請することが重要です

  5. 車庫証明（自動車保管場所届出）の変更該当する場合

    窓口: 新住所地を管轄する警察署 ／ 法的期限: 引渡し予定日から15日以内

    必要なもの: 自動車保管場所証明申請書、保管場所の所在図・配置図、保管場所使用権原疎明書面（自認書：自己所有の場合）、車検証の写し、本人確認書類

    受け取るもの: 車庫証明書（交付まで3〜7日）

    住所変更があった場合、15日以内に届出が必要です。届出を怠ると10万円以下の罰金の対象になります。自宅に駐車場がある場合は自認書、月極駐車場の場合は使用承諾証明書が必要です。車庫証明を取得した後に車検証の住所変更を行います

    根拠: 自動車の保管場所の確保等に関する法律（車庫法）第7条

  6. 各種住所変更（運転免許証・銀行・保険等）

    窓口: 各機関の窓口・Webサイト等 ／ 引渡し予定日から30日以内が目安

    必要なもの: 本人確認書類、新住所が記載された住民票

    以下の住所変更を忘れずに行ってください。 ・運転免許証（警察署・免許センター） ・銀行口座（各金融機関） ・クレジットカード（各カード会社） ・生命保険・損害保険（各保険会社） ・勤務先への届出 ・携帯電話・インターネット回線 ・郵便局の転居届（旧住所への郵便物を1年間転送） 運転免許証を最初に変更すると、以降の手続きで本人確認書類として使えて便利です

    根拠: 道路交通法 第94条（運転免許証の記載事項変更届出）

  7. リフォーム補助金の確認・申請該当する場合

    窓口: 市区町村の窓口、住宅リフォーム推進協議会 ／ 引渡し予定日から30日以内が目安

    必要なもの: 補助金申請書、工事見積書、工事契約書、住宅の登記事項証明書

    受け取るもの: 補助金交付決定通知書

    中古住宅購入後のリフォームには国や自治体の補助金が利用できる場合があります。主な制度: 子育てエコホーム支援事業（省エネ改修、最大60万円）、長期優良住宅化リフォーム推進事業（最大250万円）、自治体独自の耐震改修補助金。多くの補助金は工事着工前の申請が条件のため、リフォーム業者と相談のうえ早めに確認を

住宅購入のよくある質問

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合に、年末のローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。控除期間は新築で最大13年、中古で最大10年です。主な適用要件は、①床面積50㎡以上（一部40㎡以上）、②合計所得金額2,000万円以下、③取得日から6ヶ月以内に入居し引き続き居住、④返済期間10年以上のローン、などです。初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。

根拠: 租税特別措置法 第41条

登記費用とは？

登記費用は「登録免許税」と「司法書士報酬」の合計です。登録免許税は、所有権移転登記が固定資産税評価額の1.5%（土地）・2%（建物。住宅用家屋の特例で0.3%）、抵当権設定登記が債権額の0.4%（住宅用家屋の特例で0.1%）です。司法書士報酬は5〜15万円程度が相場です。例えば3,000万円の物件（土地評価額1,500万円・建物評価額1,000万円）でローン3,000万円の場合、登録免許税と司法書士報酬を合わせて30〜50万円程度が目安です。

根拠: 登録免許税法、租税特別措置法 第72条〜第75条

火災保険とは？

火災保険は建物の構造（木造/鉄筋等）と所在地で保険料が大きく変わります。木造戸建ては鉄筋マンションより割高です。補償内容は、火災・落雷・風災・水災・盗難などから選びます。水害リスクが低い地域では水災を外すと保険料を抑えられます。地震保険は火災保険とセットでのみ加入可能で、保険金額は火災保険の30〜50%の範囲です。住宅ローンを利用する場合は火災保険への加入が融資条件になるのが一般的です。

根拠: 保険法 第2条、地震保険に関する法律

不動産取得税とは？

不動産取得税は、不動産を取得した際に都道府県に納める税金です。税額は固定資産税評価額×4%（住宅は3%に軽減）です。新築住宅の場合、建物の評価額から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。中古住宅でも築年数・床面積の要件を満たせば控除があります。土地についても、一定の要件を満たせば税額が減額されます。軽減措置を受けるには都道府県税事務所への申告が必要です。申告しないと軽減が適用されない場合があるので注意してください。

根拠: 地方税法 第73条の2、第73条の14、第73条の24

固定資産税とは？

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に課される税金です。税額は固定資産税評価額×1.4%（標準税率）です。都市計画区域内では都市計画税（評価額×最大0.3%）も加わります。新築住宅の場合は一定期間（戸建て3年間、マンション5年間）税額が1/2に減額される特例があります。住宅用地には評価額を1/6（200㎡まで）に軽減する小規模住宅用地の特例があります。納付は年4回（4月・7月・12月・翌2月）の分割払いが一般的です。

根拠: 地方税法 第343条〜第349条、第702条

仲介手数料とは？

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が定められています。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3%＋6万円（税別）」です。例えば3,000万円の物件では96万円＋消費税＝105.6万円が上限です。これは上限であり、交渉により減額される場合もあります。なお、売主から直接購入する場合（売主物件）は仲介手数料がかかりません。新築マンションのデベロッパー直販も同様です。

根拠: 宅地建物取引業法 第46条、同法施行規則

手付金とは？

手付金は、売買契約時に買主が売主に支払う金銭で、物件価格の5〜10%が一般的です。手付金には「解約手付」としての性質があり、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を返すことで、契約を解除できます（相手方が履行に着手するまで）。売主が宅地建物取引業者の場合、手付金の上限は売買価格の20%と定められています。最終的に手付金は売買代金の一部に充当されます。

根拠: 民法 第557条、宅地建物取引業法 第39条

フラット35とは？

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した全期間固定金利型の住宅ローンです。特徴は、①借入時に返済額が確定し金利変動リスクがない、②保証料・繰上返済手数料が無料、③物件の技術基準を満たす必要がある、④返済期間は最長35年、⑤融資率9割以下と9割超で金利が異なる、などです。変動金利型ローンと比べると金利は高めですが、将来の金利上昇リスクがないため、長期で安定した返済計画を立てたい方に適しています。

団体信用生命保険とは？

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残高が完済される保険です。民間金融機関の住宅ローンでは加入が必須条件になっていることがほとんどです。保険料はローン金利に含まれるのが一般的です。がん・三大疾病・八大疾病などの特約付き団信もあり、金利に0.1〜0.3%程度上乗せされます。フラット35では団信への加入は任意ですが、加入する場合は金利に0.2%上乗せされます。健康状態によっては加入できない場合があり、その場合はワイド団信（引受条件緩和型）を検討してください。

登記とは？

登記は法律上、本人が申請することも可能です。ただし住宅ローンを利用する場合、金融機関は司法書士による登記を融資条件とすることがほとんどです。現金購入の場合は自分で申請できますが、申請書類の作成や必要書類の収集には法律の知識が必要で、不備があると登記が完了しないリスクがあります。所有権移転登記のミスは所有権を確保できないリスクに直結するため、専門家に依頼するのが安全です。建物の表題登記（新築の場合）は土地家屋調査士の業務です。

根拠: 不動産登記法 第18条

関連情報

このページは制度の一般的な情報をまとめたものです。個別の判断が必要な場合は、弁護士・税理士・社会保険労務士など各分野の専門家にご相談ください。手続き情報は e-Gov 法令検索・各省庁の公式サイトに基づいて作成し、根拠条文を併記しています。